Как правильно продать квартиру
Решили продать квартиру? Значит придётся определиться: сделать это без посредников или привлечь агентство недвижимости. Первый вариант возможен в случае чистой продажи, когда Вам не нужно ничего приобретать взамен, а у покупателя есть необходимые средства для приобретения.
Такие идеальные схемы – редкость. Как правило в сделках участвует несколько человек и объектов недвижимости, и грамотно свести концы с концами под силу только опытному риелтору. Но даже если Вы твёрдо решили прибегнуть к помощи профессионалов, знание о том, из каких этапов складывается процесс и какими правилами не следует пренебрегать, не будут лишними.
Оценка стоимости
Определиться, в какой ценовой диапазон попадает квартира, можно, ознакомившись с рекламными сообщениями на интернет-порталах или в СМИ. Стоимость напрямую зависит от квадратных метров, планировки, наличия и качества ремонта, а также от состояния и возраста дома, конструктивного типа и материалов, использованных при постройке, количества этажей и наличия лифта.
Удобные локации и развитая инфраструктура тоже имеют немаловажное значение. Но не все готовы доплачивать за жизнь в центре или парки и зелёные зоны в шаговой доступности.
И не стоит забывать о юридических параметрах: всякого рода обременения, связанные с выпиской жильцов, их переездом и расселением, снижают стоимость квартиры.
И ещё две аксиомы рынка недвижимости. Первая: квартира с нормальной ценой продаётся в течение 4-х недель, с заниженной – меньше четырёх, с завышенной – останется непроданной несколько месяцев. Вторая: быстрее всего продаются одно- и двухкомнатные квартиры, трёхкомнатная со справедливой стоимостью будет ждать покупателя от 2-х до 3-х месяцев, четырёхкомнатная – еще дольше. Поэтому нужно ориентироваться не только на желаемую цену, но и на сроки. Необходимо продать быстро – придётся снизить цену.
Подготовка перед продажей
Придать достойный вид квартире, привести её в порядок – очень важно. Косметический ремонт, опрятность и незахламлённость произведут благоприятное впечатление на покупателя. И наоборот: дыры на обоях, старая мебель и неработающая сантехника отпугнут потенциальных клиентов, для которых важно побыстрее въехать в новое жильё и хотя бы полгода – год не думать о подновлении или «реставрации».
При этом специалисты не рекомендуют производить дорогостоящие улучшения. Ваш вкус и предпочтения покупателей могут диаметрально разойтись. И серьёзной доплаты Вы не получите. Опыт показывает, что клиенты готовы доплатить за хорошо оборудованную кухню или удачно встроенную мебель и то не всегда.
Вывод: нет неприятным запахам, лишней мебели, пыли. Да – чистоте (в квартире и подъезде) и уюту.
И ещё один важный нюанс: узаконьте перепланировку (если таковая была) до продажи. Это трудозатратная процедура: придётся общаться с комиссией из районной администрации или исполкома, затем обратиться в кадастровое агентство и внести изменения в техпаспорт.
Конечно, покупателя могут устроить Ваши усовершенствования. Но он также может потребовать снижения цены. И это обоснованно: если он примет решение продать квартиру, все эти хлопоты достанутся ему.
Реклама: грамотная и честная
Разместить рекламные объявления следует на специализированных интернет-площадках, посвящённых недвижимости. В качестве дополнения можно задействовать газеты, каталоги, баннеры, рекламные листовки (особенно в случае продажи квартиры невысокого класса).
Текст объявления должен быть максимально компактным и в то же время информативным. Необходимо указать: точный адрес; тип и год постройки дома; общую и жилую площадь и количество комнат в квартире, размеры кухни и ванной, наличие балкона или лоджии, этаж, наличие/отсутствие ремонта и т.д. Чем меньше вопросов у потенциальных покупателей – тем лучше.
Можно приложить схему планировки. И важно сделать хорошие фото в самых выгодных ракурсах. Однако здесь нельзя перестараться. Если во время реального осмотра покупатель увидит значительные расхождения, это разочарует и оттолкнёт его.
Организация показов
На этом этапе Вам необходимо представить квартиру в выгодном свете. Поэтому лучше подготовиться и «разработать сценарий» с тем, чтобы не упустить важные моменты и заострить внимание на преимуществах. Определите, в какой последовательности будете демонстрировать помещения, на чём хотите сделать акцент, продумайте ответы на возможные вопросы. Не стесняйтесь хвалить. Под рукой следует держать рулетку на случай, если клиент решить сделать замеры под свою мебель.
Не забудьте показать технический паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру: гарантия чистоты сделки укрепит намерения покупателя. Впрочем, если доверить продажу риелтору, он всё сделает за Вас. Будет лично и даже без Вашего участия проводить показы, убежать и торговаться.
Непростое искусство торга
Избежать таких переговоров не удастся: на кону большие суммы, расставаться с которыми нелегко. Поэтому не указывайте в объявлении слова «возможность торга» и «продаётся срочно», договариваясь о показе также не делайте уступок. Начинать «обсуждение» можно после того, как потенциальный покупатель увидит квартиру и составит своё мнение о ней. Кстати, демонстрируя жильё, старайтесь не заострять внимание на недостатках, будьте осторожны в оценках.
Заранее решите, какую сумму Вы готовы уступить, и не превышайте этот предел. Не поддавайтесь на чрезмерные натиск или дружелюбие. Спокойно поясняйте, что все недостатки уже учтены при установлении цены. Соглашайтесь на взаимные уступки: можно сбросить цену, например, если покупатель подождёт с Вашим переездом.
Оформление предварительного договора купли-продажи или задатка
Преимущество такого этапа – гарантия для обеих сторон, участвующих в сделке. Покупатель не станет подыскивать другие варианты, а продавец – продолжать показы с целью найти более выгодное предложение. За несоблюдение пунктов договора виновная сторона выплачивает, а пострадавшая – получает материальную компенсацию.
Подготовка и проведение сделки
На этом этапе Вам предстоит собрать весь «пакет бумаг». Основные:
- документ, устанавливающий право на владение квартирой;
- выписка из лицевого счёта с информацией о зарегистрированных жильцах;
- письменное согласие «прописанных» в квартире совершеннолетних членов семьи;
- разрешение органов опеки или попечительства, если проживают несовершеннолетние дети;
- согласие второго супруга, если продаётся совместно нажитое имущество.
Это не окончательный вариант. При необходимости запрашиваются и другие документы. Но и в таком виде пакет внушительный. При этом нельзя забывать, что каждая справка имеет срок действия. Ошибки и неточности могут сорвать сделку. Поэтому на данном этапе следует заручиться поддержкой опытного юриста. Ну, а если Вы уже работаете с агентством по недвижимости, можете оставаться спокойным. Опытные риелторы быстро соберут и проверят необходимые документы.
Еще один ответственный этап – выбор формы оплаты и передача денег. Возможны наличный, безналичный расчёт, использование банковской ячейки. Наиболее безопасен безналичный банковский расчёт.
Важно: оплата возможна только в национальной валюте, иначе возникнут серьёзные проблемы с законом. Выявив факт нарушения контролирующие органы признают сделку недействительной, изымут и передадут в доход государства деньги и квартиру.
Выгодно продать квартиру – возможно. Но для этого нужно хорошо ориентироваться в происходящем на рынке недвижимости, иметь время и силы для посещения инстанций и талант переговорщика. Опытный риелтор грамотно оценит недвижимость, возьмёт на себя процесс подготовки документов, обеспечит юридическую чистоту сделки и безопасность расчётов.
