9 признаков неликвидного жилья

Рынок недвижимости сегодня перенасыщен – предлагается огромное количество современных квартир в ЖК, от уютных «однушек» на окраине до фешенебельных студий в центре города. Предложения застройщиков сопровождаются различными ипотечными программами, что увеличивает количество обладателей новой недвижимости. Клиент сегодня требователен, так как выбор жилья очень широкий, а условия приобретения – реальные. Люди выбирают долго и практически всегда имеют 3-4 варианта, поэтому даже новый современный ЖК удаётся заселить быстро и полностью не всегда.

Тем не менее, жильё иногда не продаётся вовсе не по прихоти покупателя. Строительный бум поспособствовал и увеличению объёма «вторичек», которых выставляют на продажу. Люди желают изменить место проживания из-за того, что квартира устарела, находится далеко от центра города и по другим причинам. Количество желающих купить квартиру не меньше, но иногда жильё не продаётся годами, даже с помощью риелтора. Это вызывает у продавца вопросы и даже недоумение.

9 признаков квартиры-неликвида

Привлекательность жилья определяется не только его стоимостью и расположением. Квартира может находится в сердца города, иметь привлекательный ценник, но не продаваться годами. Такое жильё признаётся неликвидным. Эксперты выделяют 9 признаков, по которым можно сделать такое заключение.

1. Квартира в аварийном доме, без капитального ремонта. Низкие потребительские характеристики и необходимость вкладываться в реставрацию отталкивают на первом просмотре. Ситуацию усугубляет, если состояние квартиры вызвано форс-мажором (пожаром, потопом, взрывом). По Закону запрещено скрывать от покупателя факт происшествия.
2. Низкая инфраструктура. Интерес покупателя падает, когда поблизости нет детских садов, школ, больниц, магазинов. Спрос также снижается, если жильё находится далеко от метро и других путей сообщения. Отталкивает и отсутствие парковочных мест, транспортных развязок.
3. Жильё с нестандартной планировкой. Студии, жильё с проходными комнатами, линейным расположением помещений и т.д. Новый дом чаще всего покупают молодые родители с детьми, либо человеком с планами на создание семьи. Специфическая планировка создаёт неудобства, когда в квартире проживают несколько разнополых человек разного возраста.
4. Большая площадь. Просторные квартиры нравятся всем, но делать ремонт и обслуживать такое жильё – дорого. «Вторички» более 120 м² не пользуются спросом – люди, располагающие бюджетом на такую площадь, больше присматриваются к жилью в новостройках. Брать «первичку», в данном случае, выгоднее.
5. Бывший долгострой. Покупатели относятся с недоверием к покупке жилья в таких домах. Проекты, завершение которых ожидалось десятилетиями, часто сопровождаются отключением водоснабжения, перебоями отопления и т.п. Как правило, проблемы инвестирования, из-за которых возникает долгострой, решаются не на 100% и вызывают «побочные эффекты» при эксплуатации.
6. Квартира на первом этаже. Жильё с таким расположением нередко сопровождается такими проблемами как сырость, запах подвального помещения. Окна квартиры на первом этаже становятся источником доступа для воров, пищей для вандалов и случайного попадания футбольного мяча – приходится ставить решётки, что неудобно эстетически.
7. Квартира на последнем этаже. Жильё не пользуется спросом из-за необходимости долго в него подниматься, если сломается или отсутствует лифт. Расположение на высоком этаже увеличивает расходы по доставке крупногабаритных товаров (бытовая техника, мебель). Кроме того, никто не гарантирует, что завтра в доме не потечёт крыша (прямо на вас).
8. Квартира на втором этаже, расположенная над рестораном (студией народного хора, детским танцевальным кружком). Внешние источники шума мешают главному — домашнему комфорту, поэтому такое жильё продаётся тяжело.
9. Вид на помойку, завод, шоссе, КПЗ. Неблагоприятная атмосфера, специфический контингент – редкий покупатель закроет на это глаза. Другой пример неудачного расположения квартиры – внутренний угол дома, где из ваших окон видно окна соседей.

Такие квартиры – крепкий орешек даже для опытных риелторов, но случаи продажи недвижимости, которая была на экспозиции годами, реальны. Если вы узнали своё жильё, не спешите подписывать приговор – покупатель есть на каждый товар. С вашей же стороны нужно выбрать грамотную стратегию и подготовиться.

Как продать неликвидное жильё

Следуйте рекомендациям:

• Найдите в минусах квартиры плюсы и донесите до покупателя, что проблемы решаемы. Дом, расположенный на окраине города – место для уединения и спокойного отдыха. Жильё на первом этаже удобно для входа, особенно пожилых людей и семей с детьми. Если квартира расположена в промзоне, порекомендуйте поставить пластиковые окна и вентиляцию. Также запросите в администрации градостроительный план. Если ваш район развивается, и в ближайшее время здесь будет станция метро/ детский сад/ поликлиника, сообщите клиенту об этом.
• Решите юридические вопросы. Подготовьте согласие на продажу других членов семьи, разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние дети), выписку из домовой книги. Если имеются долги за ЖКХ, погасите всю сумму и закажите справку об отсутствии долгов. Вы сэкономите время покупателя на ожидание и поставите еще один плюс в свою пользу.
• Выберите оптимальное время для презентации. Квартиру с неудачным видом из окна лучше показывать вечером. Отвлечь от недостатков жилья поможет яркое освещение, для этого замените лампы или увеличите количество источников иллюминации. Если ваши соседи – любители вечеринок, проводите осмотр в утренние часы; маленького ребёнка за стеной не услышат в обед, во время тихого часа.
• Сделайте ремонт. Практика показывает, что капитальная реставрация не окупается, но легкая косметика улучшает впечатление от квартиры. Перекрасьте обои, обновите декор, купите чехлы на мебель.
• Если площадь квартиры позволяет, разделите недвижимость на несколько студий и продавайте по одной. Таким жильём могут заинтересоваться те, кто не может себе позволить купить обычную квартиру.
• Пересмотрите цену. Возможно, стоимость жилья завышена. Сравните своё предложение с другими с помощью сайтов недвижимости. Если квартира в этом же районе с похожими параметрами стоит на 15-20% дешевле — ожидания клиента не совпадают с реальностью, и он уходит искать другие варианты на свой бюджет.

Чтобы не ошибиться, закажите  оценку стоимости квартиры в агентстве недвижимости. Грамотный риелтор поможет выставить жильё на торг по оптимальной стоимости и быстро найти клиентов.

Кому нужна неликвидная квартира

Покупатель есть на каждый товар, включая неликвидную квартиру. Таким жильём могут заинтересоваться:

• Предприниматели. Квартира на первом этаже (особенно с отдельным входом) – бюджетная площадка для бизнеса. Перевод объекта в нежилой фонд – долгая история, но ваше участие окончится на передаче ключей.
• Граждане с низким уровнем дохода. Иногда человек не может себе позволить больше и соглашается на текущие условия по невысокой цене. Согласитесь, продать неликвидную квартиру по «минималке» – лучше, чем годами проводить показы без результата.
• Те, кому в вашей квартире будет удобно. Недвижимостью на первых этажах интересуются люди с ограниченными возможностями, семьи с детьми. Жильё на окраине города нравится творческим людям (художники, писатели). Такие клиенты оборудуют неликвидные квартиры под мастерские, чтобы спокойно работать, вдали от суеты и шума.

Если продать неликвидную квартиру самостоятельно не получается, обратитесь за консультацией к эксперту по недвижимости – профессионал расставит все точки над I и предложит решение вопроса.